Reforma em condomínio na prática
Com o surgimento contínuo de vários novos empreendimentos, é comum síndicos e moradores decidirem investir na melhoria dos espaços do condomínio. Seja para atender às necessidades de acessibilidade ou para torná-los mais atraentes, espaços atualizados e bem cuidados valorizam os apartamentos e conferem uma vivência muito mais agradável para quem utiliza diariamente os espaços comuns do prédio.
Por onde começar?
O primeiro passo é reunir as sugestões dos condôminos sobre o que gostariam de alterar ou acrescentar no prédio. Estabelecer prioridades neste momento é fundamental. O síndico será a pessoa que centralizará essas informações. Feito isso, é preciso analisar em que tipo de obra cada uma das sugestões levantadas se enquadra para saber o quórum exigido por lei, ou seja, a quantidade de votos necessários para aprovação em assembleia extraordinária.
O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias. Cada um desses tipos de obra exige a aprovação de uma parcela específica de condôminos.
O primeiro passo é reunir as sugestões dos condôminos sobre o que gostariam de alterar ou acrescentar no prédio. Estabelecer prioridades neste momento é fundamental. O síndico será a pessoa que centralizará essas informações. Feito isso, é preciso analisar em que tipo de obra cada uma das sugestões levantadas se enquadra para saber o quórum exigido por lei, ou seja, a quantidade de votos necessários para aprovação em assembleia extraordinária.
O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias. Cada um desses tipos de obra exige a aprovação de uma parcela específica de condôminos.
Obras voluptuárias: São obras que não aumentam o uso habitual do imóvel, mas a reconfiguram com uma finalidade estética ou de recreio, como por exemplo, a reforma do hall de entrada. Para serem realizadas, elas precisam da aprovação de 2/3 do total dos condôminos (Art. 1341, Código Civil).
Obras úteis: Facilitam ou aumentam o uso do imóvel, como por exemplo a instalação de coberturas no estacionamento. Requerem a aprovação da maioria dos proprietários (Art. 1341, Código Civil).
Obras necessárias: São obras realizadas para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como reparos hidráulicos, elétricos e de elevadores. Devem ser aprovadas com o voto da maioria dos condôminos presentes na assembleia (Art. 1341, Código Civil).
Obras úteis: Facilitam ou aumentam o uso do imóvel, como por exemplo a instalação de coberturas no estacionamento. Requerem a aprovação da maioria dos proprietários (Art. 1341, Código Civil).
Obras necessárias: São obras realizadas para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como reparos hidráulicos, elétricos e de elevadores. Devem ser aprovadas com o voto da maioria dos condôminos presentes na assembleia (Art. 1341, Código Civil).
Importante:
• Obras que alterem a fachada do empreendimento ou se refiram à construção de um novo pavimento ou edifício demandam aprovação de 100% dos proprietários e da Prefeitura.
• Toda obra nova tem que ser aprovada em assembleia. Isto resguarda o síndico caso algum morador discorde dela e entre com pedido de embargo.
• Obras emergenciais podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia, desde que sejam de fato urgentes e não demandem despesas excessivas.
• Obras que alterem a fachada do empreendimento ou se refiram à construção de um novo pavimento ou edifício demandam aprovação de 100% dos proprietários e da Prefeitura.
• Toda obra nova tem que ser aprovada em assembleia. Isto resguarda o síndico caso algum morador discorde dela e entre com pedido de embargo.
• Obras emergenciais podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia, desde que sejam de fato urgentes e não demandem despesas excessivas.
Toda obra precisa de um projeto
Definido o tipo de obra e adquirida a aprovação necessária para sua realização, é hora de buscar um escritório de arquitetura capacitado para fazer o Estudo Preliminar do projeto de reforma. O arquiteto, além de fornecer plantas, cortes e elevações para a realização da obra, promoverá melhor aproveitamento dos espaços, economia de tempo e dinheiro para o cliente. O profissional deve estar atento às normas vigentes, às tendências de mercado e ao modo como as pessoas se relacionam e percebem os espaços.
Definido o tipo de obra e adquirida a aprovação necessária para sua realização, é hora de buscar um escritório de arquitetura capacitado para fazer o Estudo Preliminar do projeto de reforma. O arquiteto, além de fornecer plantas, cortes e elevações para a realização da obra, promoverá melhor aproveitamento dos espaços, economia de tempo e dinheiro para o cliente. O profissional deve estar atento às normas vigentes, às tendências de mercado e ao modo como as pessoas se relacionam e percebem os espaços.
Desenvolvimento de projeto e aprovações
Estudo Preliminar feito, a próxima etapa é a aprovação em assembleia. Se aprovado, inicia-se o Anteprojeto. Antes de começar a detalhar o projeto, porém, o profissional contratado deverá verificar, no Código de Obras do Município, se a reforma que está projetando precisa ou não ser aprovada na Prefeitura, de acordo com os novos critérios estabelecidos. Outra exigência é a emissão das RRTs referentes aos projetos elaborados e obras a serem executadas.
Requisitos legais atendidos, é hora de iniciar o Projeto Executivo de Arquitetura e os projetos complementares (de instalações, ar condicionado, estrutura, paisagismo, entre outros). O Projeto Executivo só termina depois de ser compatibilizado com os projetos complementares.
A etapa seguinte é o Gerenciamento da Obra, que começa com o planejamento e termina somente na entrega final da obra. Para este trabalho o condomínio poderá contratar o próprio arquiteto ou outro profissional habilitado. É essencial levantar custos e prazos realistas de execução da obra e apresentá-los claramente na assembleia. É recomendável que o gerenciador providencie pelo menos três orçamentos de cada projeto complementar e de cada trabalho envolvido na reforma. Isso permitirá estabelecer parâmetros de comparação de preço e qualidade. O uso de softwares específicos de construção civil auxilia muito na organização e no fluxo de todos os processos, além de proporcionar economia de tempo e dinheiro.
Após as reuniões é importante registrar o que foi discutido em ata e enviar a todos os condôminos para que fiquem cientes do que está sendo decidido de comum acordo. A transparência nas relações e o comprometimento com as ações são aspectos muito importantes quando se pretende fazer uma reforma em um condomínio. São posturas que geram confiança e um engajamento maior das pessoas envolvidas, o que favorece uma tomada de decisões muito mais assertiva. Dificuldades aparecerão, como em toda obra, mas com um bom gerenciamento e uma equipe comprometida a empreitada será finalizada com sucesso.
Requisitos legais atendidos, é hora de iniciar o Projeto Executivo de Arquitetura e os projetos complementares (de instalações, ar condicionado, estrutura, paisagismo, entre outros). O Projeto Executivo só termina depois de ser compatibilizado com os projetos complementares.
A etapa seguinte é o Gerenciamento da Obra, que começa com o planejamento e termina somente na entrega final da obra. Para este trabalho o condomínio poderá contratar o próprio arquiteto ou outro profissional habilitado. É essencial levantar custos e prazos realistas de execução da obra e apresentá-los claramente na assembleia. É recomendável que o gerenciador providencie pelo menos três orçamentos de cada projeto complementar e de cada trabalho envolvido na reforma. Isso permitirá estabelecer parâmetros de comparação de preço e qualidade. O uso de softwares específicos de construção civil auxilia muito na organização e no fluxo de todos os processos, além de proporcionar economia de tempo e dinheiro.
Após as reuniões é importante registrar o que foi discutido em ata e enviar a todos os condôminos para que fiquem cientes do que está sendo decidido de comum acordo. A transparência nas relações e o comprometimento com as ações são aspectos muito importantes quando se pretende fazer uma reforma em um condomínio. São posturas que geram confiança e um engajamento maior das pessoas envolvidas, o que favorece uma tomada de decisões muito mais assertiva. Dificuldades aparecerão, como em toda obra, mas com um bom gerenciamento e uma equipe comprometida a empreitada será finalizada com sucesso.